PROPRIETARI
Non esiste una risposta valida per tutti gli immobili. Posizione, dimensioni, numero di posti letto e di bagni, caratteristiche della proprietà, qualità degli interni incidono sul risultato.
Prima di iniziare una gestione analizziamo l’immobile e il mercato di riferimento per elaborare una stima realistica del suo potenziale, evitando proiezioni difficili da sostenere.
Milano è oggi un mercato maturo e molto competitivo: una buona posizione, da sola, non è più sufficiente. Gli ospiti hanno aspettative più elevate e immobili datati, poco curati o semplicemente non preparati per questo mercato rischiano di essere penalizzati, anche quando si trovano in zone appetibili.
Non significa che ogni appartamento debba essere ristrutturato con finiture di lusso. Esiste però uno standard qualitativo di base necessario per competere efficacemente, sul quale costruire il posizionamento più adatto al singolo immobile.
In alcuni casi può essere sufficiente un Home Staging ben progettato, insieme a dotazioni e shooting adeguati; in altri può essere opportuno intervenire in modo più significativo, fino a una ristrutturazione completa e a un posizionamento di fascia alta.
Per questo valutiamo insieme posizione, distribuzione degli spazi, stato e qualità dell’immobile, individuando anche gli eventuali interventi necessari prima della messa sul mercato.
Dipende dall’immobile. L’affitto breve non è necessariamente la soluzione più redditizia in ogni situazione e una valutazione corretta deve partire dal confronto tra le diverse possibilità di messa a reddito.
Un monolocale in alcune zone periferiche o a forte domanda universitaria, come Bovisa o Bicocca, può ad esempio trovare negli affitti di medio-lungo periodo un equilibrio migliore tra canone, continuità della locazione e costi di gestione.
Al contrario, abbiamo immobili per i quali gli affitti brevi hanno permesso di raggiungere rendimenti anche due o tre volte superiori rispetto a quelli ottenibili con una locazione tradizionale, grazie alla combinazione di posizione, caratteristiche della proprietà, domanda e corretto posizionamento sul mercato.
Per questo analizziamo ricavi potenziali, costi di gestione, fiscalità, occupazione attesa e caratteristiche dell’immobile prima di valutare quale strategia abbia realmente più senso.
L’obiettivo non è fare affitti brevi a tutti i costi, ma individuare il modo più efficace per mettere a reddito quella specifica proprietà.
StayEasy opera principalmente a Milano e Rimini, mercati nei quali abbiamo sviluppato una conoscenza diretta della domanda e una struttura operativa sul territorio.
Valutiamo comunque singolarmente operazioni e progetti immobiliari anche in altre aree quando esistono le condizioni per seguirli adeguatamente.
Il costo della gestione dipende dalle caratteristiche dell’immobile e dal servizio richiesto e viene definito chiaramente prima dell’inizio della collaborazione.
Quando si confrontano Property Manager diversi, però, la percentuale di commissione è solo uno degli elementi da valutare. Struttura fiscale, cura nella gestione, affidabilità e soprattutto capacità di generare risultati incidono sul rendimento netto che rimane al proprietario.
Anche le recensioni degli ospiti sono un indicatore importante: influenzano reputazione, visibilità e capacità dell’immobile di competere nel tempo. StayEasy ha costruito su Airbnb una valutazione di 4,88/5 su oltre 3.700 recensioni, oltre allo status di Superhost.
La gestione comprende le principali attività necessarie alla commercializzazione e all’operatività dell’immobile: Revenue Management, gestione delle prenotazioni e dei canali di vendita, Customer Care, coordinamento delle attività sul territorio, amministrazione e rendicontazione.
Le condizioni e gli eventuali servizi aggiuntivi vengono definiti con chiarezza nel contratto. Il nostro team si occupa dell’intera operatività della gestione, mantenendo il proprietario aggiornato e in controllo.
Il Modello StayEasy è strutturato per distinguere il canone spettante al proprietario dal compenso relativo alla nostra attività di Property Management.
Per i proprietari persone fisiche che possono applicare la cedolare secca, questa struttura consente di determinare l’imposta sul canone effettivamente spettante al proprietario, con un concreto risparmio fiscale.
È un’impostazione proposta oggi da diversi operatori, ma perché funzioni correttamente non è sufficiente separare formalmente la commissione del Property Manager: contratto, gestione degli incassi, rendicontazione e documentazione fiscale devono essere costruiti in modo coerente tra loro.
Il Modello StayEasy è stato strutturato proprio per mantenere coerenza tra impianto contrattuale, flussi economici e gestione fiscale, evitando che un vantaggio presentato sulla carta trovi poi difficoltà nella sua applicazione concreta.
Anche per questo, quando si confrontano modelli di gestione diversi, la percentuale di commissione da sola non determina necessariamente il risultato netto per il proprietario.
I compensi maturati vengono rendicontati e liquidati nel mese successivo a quello di competenza, secondo le scadenze indicate nel contratto.
Il proprietario riceve una rendicontazione economica chiara, con il dettaglio degli importi di propria competenza, mentre StayEasy gestisce direttamente i relativi flussi e adempimenti.
Per le persone fisiche, nei casi previsti dalla normativa sulle locazioni brevi, StayEasy opera inoltre come sostituto d’imposta, applicando al momento del pagamento la ritenuta del 21% sui canoni e occupandosi del relativo versamento e della certificazione fiscale.
In questo modo il proprietario riceve pagamenti regolari, rendicontati e accompagnati dalla corretta gestione degli adempimenti fiscali previsti.
Le tariffe non sono fisse. La strategia di Revenue Management considera continuamente domanda, occupazione, anticipo di prenotazione, durata del soggiorno, eventi, stagionalità, andamento del mercato e performance dello specifico appartamento.
L’obiettivo non è avere sempre il prezzo più alto o la massima occupazione, ma trovare l’equilibrio che ottimizza il risultato economico complessivo.
Gli immobili vengono distribuiti sui principali canali di prenotazione, tra cui Airbnb, Booking.com e Stay-Easy.it, oltre ai canali ritenuti più adatti alla singola proprietà e alla strategia commerciale definita.
La distribuzione viene gestita attraverso sistemi centralizzati che permettono di sincronizzare disponibilità, tariffe e prenotazioni.
Ogni proprietario dispone di un accesso dedicato attraverso il quale può consultare autonomamente calendario, prenotazioni e statistiche dell’appartamento.
Non è quindi necessario attendere un report per sapere cosa sta accadendo: le informazioni principali sono sempre accessibili e verificabili.
Il nostro Customer Care segue le comunicazioni con gli ospiti dalla prenotazione al soggiorno e gestisce richieste e imprevisti.
Quando è necessario intervenire fisicamente, il Customer Care si coordina con il team di Field Operations sul territorio. Automazioni e intelligenza artificiale supportano il lavoro, ma gli imprevisti vengono gestiti da persone realmente reperibili.
Il team di Field Operations garantisce un presidio fisico sugli immobili e lavora in coordinamento con Housekeeping e Maintenance.
Ai normali controlli operativi affianchiamo verifiche periodiche dello stato dell’appartamento, per individuare esigenze di manutenzione o aspetti da migliorare e preservarne qualità e valore nel tempo.
Ogni segnalazione viene verificata e documentata e vengono attivate, quando applicabili, le procedure previste dal canale di prenotazione e dalle eventuali coperture disponibili.
Il nostro team segue la gestione dell’evento e coordina gli eventuali interventi necessari, mantenendo informato il proprietario.
StayEasy coordina gli interventi necessari attraverso il proprio team e i fornitori coinvolti nella gestione.
Responsabilità, modalità di autorizzazione e attribuzione dei costi sono definite nel contratto, così che il proprietario sappia fin dall’inizio come vengono gestite manutenzioni ordinarie, interventi e situazioni urgenti.
Prima della pubblicazione verifichiamo che l’immobile sia pronto per essere commercializzato secondo gli standard StayEasy.
Quando necessario possiamo occuparci anche di Home Staging, integrazione delle dotazioni, preparazione degli ambienti e shooting fotografico professionale, fino alla configurazione degli annunci e dei sistemi necessari alla gestione.
Dipende dallo stato di partenza dell’immobile.
Un appartamento già arredato, attrezzato e pronto può essere avviato rapidamente; un immobile che necessita di interventi, Home Staging, nuove dotazioni o lavori richiede naturalmente tempi maggiori.
Dopo il sopralluogo possiamo definire le attività necessarie e una tempistica realistica per la messa online.
Seguiamo gli adempimenti operativi e amministrativi connessi alla gestione, di cui siamo responsabili, e supportiamo il proprietario nella corretta impostazione dell’attività.
Gli obblighi possono variare in base alla tipologia di immobile, al soggetto proprietario e alla normativa nazionale, regionale e comunale applicabile; per questo vengono verificati in fase di avvio.
Il nostro obiettivo è costruire con i proprietari rapporti almeno di medio periodo. Una gestione efficace ha bisogno di continuità per consolidare lo storico dell’immobile, raccogliere recensioni, affinare la strategia commerciale e permettere al Revenue Management di lavorare su un orizzonte sufficientemente ampio.
Anche la disponibilità futura del calendario è importante: poter vendere l’immobile con adeguato anticipo aumenta le opportunità di intercettare la domanda e consente una strategia di Revenue più efficace.
Per questo durata, modalità di recesso e relativo preavviso sono definiti chiaramente nel contratto. In caso di cessazione della collaborazione viene inoltre disciplinata la gestione delle prenotazioni già confermate, tutelando proprietario e ospiti e garantendo una corretta conclusione della gestione.
Allo stesso tempo crediamo che, oltre alle regole definite dal contratto, alla base di ogni rapporto debbano esserci ragionevolezza e buon senso. Quando le esigenze cambiano o si presentano situazioni particolari, il nostro approccio è sempre quello di confrontarci con il proprietario e cercare una soluzione equilibrata per entrambe le parti.
Un immobile può essere messo a reddito attraverso formule molto diverse: affitti brevi, locazioni transitorie, contratti per studenti o locazioni abitative di medio-lungo periodo, a canone libero o concordato.
La scelta non riguarda soltanto il rendimento. Cambiano durata del rapporto, fiscalità, flessibilità, disponibilità dell’immobile, rischio di morosità e livello di controllo che il proprietario mantiene sulla proprietà.
Le locazioni tradizionali possono offrire maggiore continuità e minori esigenze operative, ma comportano generalmente vincoli contrattuali più lunghi e una minore disponibilità dell’immobile. In caso di morosità o altre problematiche, inoltre, recuperare la piena disponibilità della proprietà può richiedere tempi e procedure non sempre prevedibili.
Gli affitti brevi seguono una logica differente: i soggiorni vengono sempre pagati in anticipo, con un rischio di insoluto nullo; la rotazione degli ospiti permette un controllo frequente dello stato dell’immobile e il proprietario mantiene una maggiore flessibilità, potendo riservarsi periodi di utilizzo e recuperare la disponibilità della proprietà in tempi molto più rapidi.
Un’attenzione particolare va riservata alle locazioni transitorie. In alcuni territori ad alta densità abitativa la disciplina può essere più stringente di quanto molti proprietari immaginino e il canone non è necessariamente liberamente determinabile.
Milano ne è un esempio importante: per determinate locazioni transitorie trovano applicazione gli accordi territoriali, con criteri e valori di riferimento per la determinazione del canone. È un aspetto di cui, nella nostra esperienza, molti proprietari non sono consapevoli quando confrontano il transitorio con l’affitto breve.
Non esiste quindi una formula migliore in assoluto: un immobile può avere maggiore convenienza nel medio-lungo periodo, mentre un altro può ottenere con gli affitti brevi rendimenti significativamente superiori, maggiore flessibilità e un controllo più diretto della proprietà.
Per questo valutiamo le alternative considerando insieme rendimento netto, fiscalità, rischio, vincoli contrattuali e obiettivi del proprietario, anziché partire dal presupposto che una determinata formula sia sempre la più conveniente.
Sì. StayEasy può affiancare l’investitore dalla definizione degli obiettivi e dalla ricerca dell’immobile fino all’analisi dell’operazione, acquisto, progettazione, eventuale ristrutturazione, preparazione e messa a reddito.
È un’attività che nasce anche dalla nostra esperienza diretta come proprietari e investitori immobiliari.
Il mercato degli affitti brevi è diventato molto più maturo, competitivo e tecnologico rispetto a pochi anni fa. Gestire bene un appartamento oggi non significa semplicemente pubblicarlo su Airbnb e rispondere ai messaggi degli ospiti.
Revenue Management, distribuzione multicanale, software gestionali, automazioni, intelligenza artificiale, Customer Care, sistemi di controllo operativo e analisi dei dati richiedono competenze, organizzazione e investimenti che difficilmente il singolo proprietario — e sempre più spesso anche chi gestisce un piccolo numero di immobili — riesce a sostenere con la stessa efficienza di una struttura organizzata.
La scala conta: un Property Manager strutturato può accedere a strumenti professionali, competenze specialistiche e processi dedicati distribuendone il costo e l’utilizzo su un portafoglio più ampio. È questa massa critica che permette di trasformare attività che per il singolo proprietario rappresentano tempo, costi e complessità in una struttura operativa quotidiana.
C’è poi un aspetto economico spesso sottovalutato. Nella gestione diretta il proprietario sostiene personalmente l’intera operatività e, in caso di cedolare secca, la tassazione si applica al canone lordo fiscalmente rilevante, senza poter semplicemente dedurre i costi sostenuti per gestire l’immobile. Il Modello StayEasy è invece strutturato contrattualmente e fiscalmente per distinguere il canone spettante al proprietario dal compenso relativo alla nostra attività di Property Management.
Nella nostra esperienza abbiamo visto casi reali nei quali la combinazione tra maggiore efficienza commerciale, Revenue Management, struttura dei costi e impostazione fiscale ha compensato interamente il costo della gestione professionale. In altre parole, la fee del Property Manager può arrivare di fatto a ripagarsi attraverso il risultato complessivo ottenuto.
Con una differenza sostanziale: il proprietario viene liberato dalle incombenze quotidiane della gestione, mantenendo visibilità e controllo sul proprio immobile.
Il confronto corretto, quindi, non è tra “gestione gratuita” e “commissione del Property Manager”, ma tra il risultato netto, il tempo impiegato, i rischi e la qualità della gestione nelle due alternative.
Analizziamo caratteristiche, posizione e mercato per valutare insieme la strategia più adatta e le opportunità di rendimento attraverso gli affitti brevi.
